اخبار

توضیحات اخبار

آشنایی با قوانين و مقررات خريد و فروش ملک و آپارتمان

۱۳۶۵۰۸_۰۱c94

امروزه شاهديم که هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و کنار مملکت براي خريد سرپناهي براي خود يا فروش خانه و ملک در دام شيادان و کلاهبرداران افتاده و حاصل يک عمر زندگي خود را بعلت عدم دقت در معامله و نا آشنايي با قوانين خريد و فروش يک شبه بر باد داده و ضررهاي جبران ناپذيري به خود و خانواده وارد مي کنند قريب به اتفاق اين مشکلات به واسطه ۴ علت عمده و اصلي ( ناآگاهي از قوانين و مقررات ، اعتماد بيجا ، طمع ، عجله ) بوجود مي آيد که اگر کمي دقت شود از بروز بسياري از اين اتفاقات ناگوار جلوگيري مي گردد در اين مقاله سعي شده با استفاده از قوانين و مقررات حاکم بر خريد و فروش املاک و بيان پاره ايي از شگرد کلاهبرداران و سود جويان هموطنان را آگاه نمايم در ابتدا نکاتي را به عنوان تذکرات عمومي که معمولاً در همه قراردادها بايد رعايت شود تقديم مي گردد و در ادامه پاره ايي از موضوعات مطرح در خريد و فروش ملک و آپارتمان شرح داده ميشود

. کساني که قصد خريد يا اجاره ملکي را دارند بايد چه نکاتي را رعايت کنند تا احتمال کلاهبرداري کاهش پيدا کند؟ چگونه هنگام خريد ملك در دام شيادان گرفتار نشويم ؟

۱- از اعتماد بيجا جداً پرهيز نموده حتي به نزديکترين افراد هم اعتماد نکنيد و خودتان شخصاً يا به کمک وکيل بررسيهاي کافي را انجام دهيد چه بسا نزديکترين فرد به شما بعلت بي توجهي دچار اشتباه شده يا گول خورده است.

۲- از طمع کردن که بواسطه چرب زباني و دروغگويي دلالها بوجود مي آيد جداً پرهيز نموده و با بررسي بيشتر و تحقيق راجع به ملک مورد معامله ،قيمت ، مالکيت ، کاربري ، ممنوع المعامله نبودن مالک و فروشنده ، در طرحهاي شهرداري نبودن ملک ،…. اطمينان حاصل نماييد .

۳- با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمي و ارايه پلاک ثبتي ملک مورد معامله از آخرين مالک و وضعيت توقيفي و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمينان حاصل نماييد .

۴- با مالک اصلي يا وکيل قانوني وي معامله کرده واصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملا رؤيت نموده و پيش از انجام معامله بررسي هاي لازم براي اطمينان از مالکيت طرف معامله و وکيل وي را در صورتي که با وکيل معامله مي کنيد انجام دهيد و پيش از استعلام هيچ پولي پرداخت نکنيد

۵- از انجام هرگونه معامله در آژانس هاي فاقد پروانه کسب و کد رهگيري خودداري کنند. چون وقتي معامله اي در چند جا به شکل قانوني ثبت شود احتمال کلاهبرداري در آن کاهش پيدا مي کند

۶- نکته ديگر کمک گرفتن از وکلا هنگام عقد قرار داد است چون در بسياري از قراردادها شاهد آنيم که حقوق مشتري ناديده گرفته شده است و حتي برخي افراد بدون اينکه مفاد قرارداد را به درستي مطالعه کنند آنرا امضا مي کنند

۷- نکته قابل توجه ديگر اين است که طبق قانون اگر فروشنده اي يک ملک را به چند نفر فروخته باشد مالک، اولين خريدار است. پس هنگام معامله بخصوص با افراد ناشناس کاملا دقت کنيد

۸- فقط در بنگاههاي داراي پروانه کسب و کد رهگيري معامله کنيد. مهم‌ترين مزيت سامانه کد رهگيري، جلوگيري از کلاهبرداري در فروش يک ملک به چند مشتري است. چنانچه در سامانه کد رهگيري فردي بخواهد يک ملک را به چندين نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل رويت است و از انجام آن جلوگيري خواهد شد. مزيت ديگر اين سامانه، جلوگيري از معاملات صوري مسکن به‌منظور افزايش مصنوعي قيمت‌هاست

۹- دقت شود تمام تعهدات فروشنده يا خريدار در مبايع نامه و قرارداد ذکر شود خصوصاً تمام پرداختها چه نقدي و چه بصورت چک باذکر شماره و مبلغ وبانک مربوطه در قرارداد مکتوب گردد .

۱۰- وجوه مربوط به خريد را صرفاً به فروشنده يا نماينده قانوني وي پرداخت کرده و در رسيد قيد گردد بابت قسط مورد معامله موضوع قرارداد شماره ….. تاريخ ….. منعقده در ……

۱۱- در پيش خريدار بايد در ابتدا از تعداد کل واحدهاي مسکوني در ساختماني که براي پيش فروش عرضه شده مطلع شده بعد از آن، تعداد واحدهايي که پيش فروش شده را شناسايي کند و اگر بيشتر از نيمي از واحدها به صورت قطعي پيش فروش شده بود براي انجام معامله کمي تامل کند. در برخي موارد، سازنده هايي که اغلب واحدها را قبل از ساخت پيش فروش کرده اند آنچنان رغبتي به انجام همه تعهداتشان ندارند

۱۲- در موارد متعددي مشاهده شده فروشنده يا دلال ملکي را به مشتري نشان داده اما در قرارداد مشخصات ملک ديگري را قيد کرده است که يا اصلاً وجود خارجي نداشته يا در نقطه نامرغوبي قرار داشته است لذا بايد دقت کافي صورت گيرد

۱۳- كسب اطمينان از صلاحيت شركت‌ها موقع سرمايه‌گذاري، مهم‌ترين نكته‌اي است كه بعضي مردم به آن بي‌توجه هستند. اعتنا نكردن به صلاحيت شركت‌ها و اغفال تبليغات كاذب شدن، اشتباهي است كه خريداران مسكن نه فقط در ايران كه گاه در خارج از كشور نيز مرتكب مي‌شوند و سرمايه خود را به باد مي‌دهند. نمونه بارز اين موضوع كلاهبرداري‌هاي گسترده‌اي است كه از سرمايه‌گذاران ايراني در دبي انجام شد. برخي‌ها با ديدن تبليغات اغواگرايانه بنگاه‌هاي مسكن فعال در امارات بدون هيچ تحقيق و تفحص و حتي بدون آن كه از قوانين خريد ملك در اين كشور اطلاع داشته باشند

۱۴- كلاهبرداري از طريق پيش‌فروش مسكن برخلاف تصور برخي مردم فقط در مقياس‌ها و ساختمان‌هاي كوچك اتفاق نمي‌افتد؛ بلكه گاه انبوه‌سازان نيز بنا به دلايل گوناگون از عمل به تعهدات خود يا ناتوان مي‌شوند يا صرف‌نظر و فرار مي‌كنند

۱۵- فروش مال غير،يكي از عناوين حقوقي است كه در مورد خريد و فروش ملك كاربرد زيادي دارد. به اين معني كه برخي سودجويان با حيله‌هاي مختلف از جمله جعل، سند زمين، خانه و آپارتمان‌هاي افراد ديگر را به فروش مي‌رسانند. اين تبهكاران ابتدا املاكي را كه مدتي است از مالكان‌شان خبري نيست شناسايي مي‌كنند و سپس با جعل سند دنبال مشتري مي‌گردند. آنها گاه موفق مي‌شوند معامله خود را كاملا قانوني جلوه دهند و با سوءاستفاده از برخي خلاءها املاك را در دفاتر اسناد رسمي واگذار مي‌كنند

۱۶- شگرد ديگر كلاهبرداران فروش همزمان يك ملك به چند نفر است كه در اين خصوص نيز پرونده‌هاي زيادي در محاکم قضايي تشكيل شده است. در پاره‌اي موارد نيز افراد به عنوان مستاجر خانه‌اي را در اختيار مي‌گيرند و سپس آن را مي‌فروشند. در اين ميان فقط خريداران مسكن نيستند كه در تله مجرمان گرفتار مي‌شوند بلكه گاه مستاجران نيز به دام مي‌افتند. مطابق محتويات پرونده‌اي كه قاضي شوكت ــ بازپرس شعبه ۹ دادسراي ناحيه ۵ تهران ــ رسيدگي به آن را برعهده داشتند فردي بعد از اجاره كردن يك آپارتمان در شهرك اكباتان آن را به سه نفر ديگر رهن داده است

۱۷- مردم بايد از در اختيار گذاشتن اسناد و مدارك معتبر خود مانند شناسنامه، گذرنامه، اسناد و مدارك زمين، خانه، مغازه، جواز كسب و … به افراد اکيداً خودداري نمايند

۱۸- در قرارداد پيش خريد حتماً بر مبناي عرف خسارت تاخير قيد گردد تا در صورت تاخير در ساخت ،خريدار کمتر ضرر نمايد .همچنين خسارت تاخير در تنظيم سند در دفتر خانه هم بايد بر مبناي عرف در قراارداد مکتوب شود

۱۹- در قرارداد پيش خريد بايد نوع مصالح ، نوع سازه ( تير آهن يا بتون ) مشخصات کابينت، کف واحد ( سنگ يا پارکت يا سراميک ،نقاشي و ديگر موارد با اهميت بکار رفته در ساختمان شرح داده شود

۲۰- درقرارداد پيش خريد پيش خريد دقت شود تعداد آپارتمان احداثي و ميزان زمين قيد شود و به مالک و سازنده اجازه احداث هيچگونه بناي اضافي داده نشود

۲۱- وقتي پيش خريداران با پيش فروشنده‌ها وارد معامله مي‌شوند بايد دقت کنند حداقل ۹ مورد در قرارداد پيش‌فروش ذکر شده باشد يعني اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي و حقوقي، پلاک و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختماني مورد معامله مثل مساحت،‌ تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکينگ و انباري، مشخصات فني و معماري مثل موقعيت، کاربري، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زير بنا، نما،‌ نوع مصالح مصرفي، سيستم گرمايش و سرمايش و…، بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي، زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي، تعيين تکليف راجع به خسارات، تضمين‌ها، قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و مشخصات، تعهدات پيش‌فروشنده به مراجع قانوني و معرفي داوران

۲۲- بعضي از شيادان در زمان خريد ملک مردم با پرداخت مبلغ کمي از ثمن معامله به اصطلاح ملک را زخمي و از پرداخت بقيه ثمن معامله در موعد مقرر خودداري مينمايند در اين صورت مالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قيد شود در صورت عدم پرداخت بموقع اقساط يا پاس نشدن چکهاي ، معامله فسخ و بايد درصدي برابر عرف ضرر و زيان پرداخت شود . پاره ايي از شگرد کلاهبرداران در معاملات مسکن : روش ها متفاوت است اما کلاهبرداري به بهانه پيش فروش شايع تر است. مواردي داشته ايم که سازنده اي يک ساختمان ۲۰ واحدي را هنگام کلنگ زني به ۳۰-۴۰ نفر فروخته و متواري شده است. برخي، خانه هاي خالي از سکنه را شناسايي مي کنند و با جعل سند، آنرا مي فروشند.عده اي هم پس از اجاره ملک و سکونت در آن سندش را جعل مي کنند و با ادعاي مالکيت، آنرا مي فروشند که البته اين موارد نسبتا کم تر است. طبق قانون فعلي پيش فروش ها به شکل قانوني ثبت نمي شود. يعني فروشنده در همان مراحل ابتدايي ساخت و ساز و با ارائه نقشه ساخت، ملک را پيش فروش مي کند و قراردادي بين آنها نوشته مي شود. قراردادي که فقط خودشان از آن مطلعند و جاي ديگري ثبت نمي شود . پس امکان استعلام آن هم وجود ندارد. بنابراين فروشنده مي تواند همان ملک را از روي نقشه به چند نفر ديگر هم بفروشد و متواري شود . يکي از متداول ترين جرائمي که توسط بنگاهداران و مشاورانشان انجام مي شودبدين صورت است که مالکين کليد ملکشان را نزد بنگاه ها مي سپارند تا آنرا بفروشند يا اجاره دهند. برخي مشاوران يا بنگاهداران هم در غياب مالک ملک را معامله مي کنند ولي متواري مي شود. برخي مشاوران هم بدون اطلاع مدير بنگاه بين طرفين قرارداد مي بندد و به بهانه اي پول معامله را نزد خود نگه مي دارند ولي در اولين فرصت متواري مي شوند. . طبق قانون، قرارداد پيش‌فروش ساختمان به هر قراردادي گفته مي‌شود که به موجب آن، مالک رسمي زمين (پيش فروشنده)‌ متعهد به ساخت يا تکميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و اين واحد ساختماني با هر نوع کاربري از ابتدا يا در حين ساخت و تکميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالکيت طرف ديگر قرارداد (پيش خريدار)‌ در‌آيد. طبق اين قانون تنها دو گروه از اشخاص مي‌توانند اقدام به پيش‌فروش ساختمان کنند يکي سرمايه‌گذاراني که در ازاي سرمايه‌گذاري از طريق ساخت بنا روي زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخصي از بناي احداثي به موجب سند رسمي متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضي ملکي، دولتي و موقوفه که به موجب سند رسمي حق ساخت و ساز در اين زمين‌ها را دارند. اين در حالي است که براي تنظيم قرارداد پيش‌فروش نيز مدارکي لازم است که تنظيم اين قرارداد منوط به وجود آنهاست يعني سند رسمي مالکيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد، بيمه‌نامه مسووليت، تاييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک. وقتي خلافي واقع مي‌شود : اگر تا مرحله تنظيم قرارداد پيش‌فروش، مشکلي پيش نيايد و همه چيز مطابق قانون و مقررات باشد، پيش‌خريداران و پيش‌فروشندگان نيمي از راه را رفته‌اند، اما مشکل اصلي خريداران اين است که پس از اتمام کار مشخص مي‌شود که طرف معامله آنها به بخشي از تعهداتش عمل نکرده است. البته اگر چنين اتفاقي روي بدهد خريداران حق اعتراض دارند و مي‌توانند تا مرحله گرفتن خسارت و فسخ معامله هم پيش بروند. طبق قانون اگر پيش‌فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد، واحد پيش‌فروش شده را تحويل پيش‌خريدار ندهد يا به تعهداتش عمل نکند بايد به پيش‌خريدار، جريمه تاخير بپردازد. يعني اگر پيش‌فروشنده از تعهداتش در بخش‌هاي اختصاصي مثل پارکينگ و انباري يا قسمت‌هاي مشاع تخطي کرده باشد يا مثلا مساحت کمتر از ميزان تعهد شده باشد يا براي انتقال بموقع سند رسمي اقدام نکند، بايد خسارت آن را بپردازد. . «محاسبه متراژ کمتر از متراژ ساختمان، ارائه متراژ هاي ساختگي براي املاک پيش فروش و شمار ه هاي مشاوره هوشمند» سه شگرد کلاهبرداري خطر ناک در بازار مسکن است. در اين شگرد دفاتر معاملات ملکي قبل از انعقاد قرار داد با خريدار به بهانه هاي گوناگون از ارائه سند مالکيت خودداري مي کنند و از اين طريق موفق به اخذ مبالغ بيشتر در ازاي متراژ هاي کاذب از متقاضيان مي شوند. متراژ هاي کاذب در ازاي قيمت بيشتر در اين شگرد مشاوران املاک غير مجاز از ناآگاهي خريداران از مقررات خريد و فروش ملک، معامله نامه ها، قرار داد ها و متراژ هاي مسکن سو ءاستفاده مي کنند و مبالغ بيشتر را به جيب مي زنند. براي مثال، زماني که خريداري براي خريد مسکن مراجعه مي کند، مشاوران املاک خريدار را متقاعد به انعقاد قرار داد مسکن قبل از مشاهده سند محضري مي کنند. اين در حالي است که در سند محضري، متراژ ساختمان ۸۰ متر درج شده است، اما در زمان انعقاد قرا ر داد متراژ ۷۵ متر با خريدار توافق مي شود و در حقيقت خريدار در اين پروسه کلاهبر داري مبالغ اضافه اي را به مشاوران املاک پرداخت کرده است، متأسفانه زماني که خريدار با سند محضري مواجه مي شود، متوجه مي شود که فروشنده در حساب متراژ واحد مسکوني کم فروشي کرده است.

املاک پيش فروش و متراژ هاي غير واقعي اما روش ديگر کلاهبر داران در بازار مسکن براي کسب در آمد، پيش فروش املاک قبل از بهره بر داري با متراژ هاي غير واقعي است. به باور کارشناسان اين روش يکي از خطرناک ترين شگرد هاي کلاهبر داري در بازار مسکن است. متقاضيان مسکن به ويژه جوانان که براي پيش فروش املاک مراجعه مي کنند، بايد نسبت به آن هوشيار باشند.

در اين روش مشاوران املاک غير مجاز که بيشتر به صورت سازمان يافته فعاليت مي کنند، در زمان عقد قرا ر داد با متقاضيان، متراژ هاي غير واقعي ارائه مي دهند. برخي از مشاوران مسکن از هوش بسيار بالايي بر خور دار هستند، به گونه اي که با زيرکي و چرب زباني متقاضي خريد مسکن را به سمتي که مي خواهند سوق مي دهند براي مثال چنانچه در آينده قرار باشد ساختماني با متراژ ۱۱۰ متر به بهره بر داري برسد، مشاوران املاک در قرار داد هاي خود از مالکان متراژ ۱۱۵ متر را محاسبه مي کنند. جالب اينجاست که پس از اتمام ساختمان و ارائه پايان کار و صورت مجلس به خريداران با بهانه هاي گوناگون از جمله اينکه متراژ اضافه ساختمان در ازاي پارکينگ، انباري و مواردي از اين نمونه ساخته شده است، متقاضي و مالک مسکن را متقاعد مي کنند با همان سند متراژ ۱۱۵ متري و در حقيقت متراژ ۱۱۰ متري کنار بيايند و ملک را تحويل بگيرند. متأسفانه بسياري از مالکان هم به دليل اشتياق فراوان براي خانه دار شدن پس از چند سال زير بار اين موضوع مي روند و از شکايت خود صرف نظر مي کنند. بازار کلاهبر داري هاي هوشمند هم داغ است! اما در کنار اين دو روش، همچنان بازار کلاهبر داري هاي هوشمند هم داغ است، . در اين روش تعدادي از املاکي ها با استفاده از شماره تلفن هوشمند به راحتي از نياز شهر وندان براي کسب اطلاعات درباره قيمت مسکن استفاده کرده و مبالغ هنگفتي را به جيب مي زنند! اين پروسه کلاهبرداري به صورتي انجام مي شود که تماس شهر وندان با اين شماره ها دقيقه اي ۱۰۰تومان حساب مي شود؛ هزينه اي که در نهايت به حساب املاک و مشاوران مسکن واريز مي شود، هر چند که حساب دقيقه اي ۱۰۰ تومان زياني را متوجه شخصي تماس گيرنده نمي کند، اما اگر ۱۰۰ تومان ها را ضرب در تعداد متقاضيان مسکن و مخاطبان کنيم براي مشاوران مسکن، مبلغ قابل توجهي مي شود. نکاتي درباره معاملات در بنگاه هاي مسکن تعريف عقد يا قرارداد عقد يا قرارداد و يا معامله عبارت است از اين که يک يا چند نفر در مقابل يک يا چند نفر ديگر تعهد به امري نمايند که مورد توافق آنها باشد. يکي از شايع ترين عقود معمول در جامعه عقد بيع است.

تعريف عقد بيع عبارت است از تمليک عين به عوض معلو ارکان اصلي عقد بيع طبق قانون مدني هر عقدي داراي شرايط اساسي است که اگر هر يک از اين شرايط نباشند، عقد باطل خواهد بود.

اين شرايط عبارتند از:

قصد و رضايت طرفين معامله

اهليت آنها

معلوم و معين بودن مبيع و ثمن معين و معلوم

.مشروع بودن جهت معامله

همچنين از نظر قانون مدني از توافق فروشنده و خريدار در ثمن، قيمت و مبيع مالي که قصد فروش آن را دارند ، به محص اينکه فروشنده بگويد: فروختم و خريدار بگويد خريدم، عقد ايجاد مي شود و آثار خود را که انتقال مالکيت است ايجاد مي شود و آثار خود را که انتقال مالکيت است. ايجاد مي کند. بنابراين اگر بعد از عقد قيمت مال کم يا زياد شود، اين تغيير قيمت در مال انتقال گيرنده (خريدار) ايجاد مي شود. ليکن نظر به اينکه نقل و انتقال اموال غير منقول از نظر قوانين ثبتي تابع تشريفات خاصي مي باشد، شخصي مالک شناخته مي شود که سند رسمي به نام او صادر شده است.

نکته استثنائاً بر خلاف قواعد کلي عقد بيع، اگر بعد از ايجاد عقد و قبل از تسليم خريدار مبيع که ممکن است خانه يا هر چيز ديگري باشد، اگر در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزي و… تلف شود، فروشنده بايد بهاي مورد معامله را به خريدار برگرداند.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *